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E’ più ecologico e conveniente costruire da zero una casa in classe A o acquistare un edificio in una classe inferiore e poi ristrutturarlo?

Domenico Pepe on Marzo 27, 2019

E’ più ecologico e conveniente costruire da zero una casa in classe A o acquistare un edificio in una classe inferiore e poi ristrutturarlo?

Il problema è complesso e bisogna scindere i due temi:

ecologia ed aspetto economico non sempre vanno a braccetto.

Dal punto di vista ecologico la produzione di materiali ha comportato il dispendio di energia (energia grigia) e la loro distruzione, tramite demolizione complessiva, necessita di ulteriore energia, il tutto si tradurrebbe in spreco.

Quindi dal punto di vista ecologico è sicuramente meglio ristrutturare. Anche ristrutturando si può raggiungere una classe ORO (la massima classificazione prevista dall’Agenzia CasaClima) ed è possibile evitare di occupare ulteriore terreno fertile riducendo il così detto “consumo di suolo”.

Dal punto di vista economico, in molti casi è meglio demolire e ricostruire. Purtroppo questo comporta la distruzione dei materiali e lo spreco della loro energia grigia con l’ulteriore risvolto negativo della produzione di rifiuti. Le detrazioni fiscali nazionali incentivano la demolizione con ricostruzione potendo accedere a tre tipologie di detrazioni; per una villetta singola al momento dovrebbero essere valide le seguenti condizioni in riferimento alle tipologie di intervento:

– strutturale fino a 96.000€ con detrazione di circa l’80% in 5 anni (cedibile ad una ESCO)

– energetica fino a 120.000€ con detrazioni fino al 65% in 10 anni (cedibile ad una ESCO)

– edilizia fino a 96.000€ con detrazione del 50% in 10 (non cedibile)

Volendo fare un esempio complessivo (strutture + energia + edilizia) si potrebbe raggiungere un ammontare complessivo dei lavori di 312.000€ potendo sfruttare 202.800€ di detrazioni (in 5 o 10 anni) con una esposizione finanziaria finale a carico del committente di 109.200€ al netto delle detrazioni. Questa simulazione esemplificativa prevede però che il committente abbia i fondi necessari per intervenire senza chiedere finanziamenti.

Usufruire dei servizi di una ESCO determina un costo extra, infatti la ESCO deve sopportare dei costi generali e si garantisce degli utili anche a copertura del rischio d’impresa. A conti fatti, a titolo puramente esemplificativo, una ESCO potrebbe riconoscere un beneficio di solo il 45% invece che il 65% statale; poiché le valutazioni di questo tipo sono complesse è necessario sempre ottenere un preventivo direttamente da questi soggetti per essere sicuri delle condizioni contrattuali offerte; condizioni che possono variare – anche in maniera significativa – da caso a caso. Lo studio ha collaborato con alcune ESCO che forniscono questo servizio e può chiedere, per conto del committente, una valutazione orientativa che andrà poi ridefinita a fronte di un progetto esecutivo.

In conclusione se un committente ha già le somme personali (o tramite finanziamento) per pagare tutto l’intervento e ha la capienza per sfruttare tutte le detrazioni è opportuno che prosegua in prima persona senza ulteriori costi ricaricati dalla ESCO.

Dal punto di vista prettamente della scelta operativa se il committente opta per una completa demolizione con ricostruzione e vuole garantirsi che l’intervento sia sostenibile dal punto di vista ambientale potrebbe prendere in considerazione un edificio con struttura in legno in modo che lo stesso materiale da costruzione preveda lo stoccaggio di CO2.

Una ulteriore strategia interessante potrebbe essere quella di acquistare un edificio, dotato di cantina non riscaldata, degli anni 2000, quindi costruito con criteri strutturali “contemporanei” e in cui gli impianti principali siano “decorosi”, in modo da poter intervenire esternamente e avendo la possibilità di applicare del coibente a soffitto della cantina e su tutto l’involucro oltre a prevedere gli interventi necessari per il raggiungimento dei criteri di edificio passivo.

Poi possono esserci casi in cui si è già proprietari di immobili che non è possibile demolire per le più disparate ragioni (edificio storico tutelato, edificio residenziale in zona agricola ecc.). Per questa ragione ogni soluzione va valutata caso per caso considerando i numerosi fattori che possono influenzare la scelta.

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